その修繕工事、ちょっと待った!?
不動産業界:2021.Mar vol.76掲載
私が所有し、不動産会社が管理会社兼転貸人として一括借上げをしている物件で、台所の水道管からカタカタ音がするから直してくれ、というクレームが入居者からあったそうです。
この件で管理会社は、水道管の異音は、経年劣化が原因だから修理が必要で、問題の部屋の床と、下の階の壁を剥がして工事をしなければならないから、費用を負担してほしいと言ってきたんです。
私としては、たしかに建物はちょっと古いけれど、そのような音が水道管からするなんて今まで聞いたことがありません。原因は経年劣化ではなく、施工ミスにあると考えているため、私が費用を負担しなければならないのは、明らかにおかしいと思います。だから、管理会社にはそっくりそのままおかしいって言ってやりました。
これで一安心かと思ったら、管理会社が私の許可を得ないまま、勝手に入居者と工事の日取りを決めてしまってたんです。本当にそんな異音がしているのかどうかも不明な状況なので、私としては、その工事が本当に必要なものなのかもわからないのです。
工事の日まであまり時間がないのですが、この工事を止める事ってできませんか。
入居者が物件を使用するのに支障がある程の異音、騒音である場合には、賃貸人が負担すべき費用(法的には「必要費」といいます。)となる可能性があり、その場合には、工事の中止を求めることは難しいでしょう。
騒音工事の費用が「必要費」にあたるかどうかは、その騒音の程度が、客観的に入居者にとって「受忍限度を超える」程の騒音かどうかが問題となります。
「必要費」にあたるかどうかが判然としない本件のような場合、賃貸人としては、賃借人兼転貸人に対して、まずはその工事が本当に必要なものなのかどうかを客観的な資料を用いて説明するように求め、それが分からない限りは修繕工事を拒否する、と通知するという手段に出る方法が考えられます。
さらに詳しく
賃借人は、次のような場合(または急迫の事情がある場合)に限り修繕をすることができることとなっています(民法第607条の2)。
①賃借物の修繕が必要である場合に、
②ⓐ賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨の通知がなされたか、または、
②ⓑ賃貸人がその旨を知っていたにもかかわらず、
③賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき
本件で賃貸人としては、①の「修繕が必要」であるのか、修繕費用が「必要費」にあたるのかが判然としないため、賃借人に対し、まずは必要性について客観的資料を求め、その資料に基づき工事の判断をするまで工事の中止ないし延期を申し入れるという
手段をとることが考えられます。
民法上、賃貸人による修繕が原則となっていることから、賃借人としては、このように言われた場合には、事実上対応せざるを得ないと考えるものと思われます。ただし、この申し入れは法的拘束力を伴うものではなく、強制できるわけではありません。
そして、本件で「修繕が必要」であるかは、水道管から発生している騒音が、「受忍限度を超える」かどうかを一つの基準として判断されるものと考えられます。
「受忍限度を超える」かどうかとは、語弊を恐れずに平易な言葉で言い換えると、「我慢の限界」かどうかです。
もっとも、我慢の限界かどうかは、当該賃借人の主観を基準にするのではなく、客観的な資料、証拠に基づいて、一般的な賃借人を基準にして判断されます。
賃貸人としては、「カタカタ音がするクレームがきている」という報告だけでは、客観的資料、証拠もなく、一般的な賃借人にとって我慢の限界かどうかを判断できかねるところです。
そこで、上述のように、まずは修繕の必要性について騒音の頻度、大きさなどの資料を求め、その程度が「我慢の限界」を超えるほどか判断をできるまでは工事を中止するよう申し入れるという手段をとることが適当かと考えます。
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- 不動産業界 vol.116敷地上に原付バイクを放置された場合の処理
- 不動産業界 vol.115所有者不明不動産・管理不全不動産に関する財産管理制度について~令和3年改正「土地・建物に特化した財産管理制度」~
- 不動産業界 vol.114相続登記の義務化について
- 不動産業界 vol.113入居者が長期間不在・音信不通となった場合の対処
- 不動産業界 vol.112判断能力の低下した入居希望者への対応
- 不動産業界 vol.111集合住宅における民泊トラブル
- 不動産業界 vol.110相隣関係制度の民法改正について
- 不動産業界 vol.109相続土地国庫帰属制度について
- 不動産業界 vol.108賃料不払いを理由とする契約解除、「3ヶ月」は絶対なのか
- 不動産業界 vol.107雨漏りを巡るトラブル
- 不動産業界 vol.106入居者が逮捕・勾留されたことを理由として賃貸借契約を解除することができるか?
- 不動産業界 vol.105防犯カメラの不具合について
- 不動産業界 vol.104隣地から越境した樹木の枝の切除に関する法改正
- 不動産業界 vol.103賃貸人の変更と建物明渡請求訴訟について
- 不動産業界 vol.102火災報知器の修理をめぐるトラブル
- 不動産業界 vol.101部屋の募集条件と実際の間取りが異なるとき、法的責任はどうなる?
- 不動産業界 vol.100日本国籍でないことを理由とする入居拒否はできる?
- 不動産業界 vol.99家賃保証会社の追い出し条項について
- 不動産業界 vol.98賃借人側からの賃貸借契約の解約について
- 不動産業界 vol.97落雪被害と請負業者の責任
- 不動産業界 vol.96騒音を生じさせている賃借人と賃貸借契約の解除
- 不動産業界 vol.95老人ホーム運営会社の家賃滞納に対する法的措置
- 不動産業界 vol.94サブリース物件におけるオーナーの権利の範囲
- 不動産業界 vol.93漏水による水道料金の高額化と賃借人の損害軽減義務について
- 不動産業界 vol.92ゴミ捨てマナーを守らない賃借人を追い出せる?
- 不動産業界 vol.91親が認知症の場合の物件管理
- 不動産業界 vol.90借地上の建物の名義人が古いまま。今の所有者が分からないけど、どうしたらいいの?
- 不動産業界 vol.89賃借人が許せなくて…
- 不動産業界 vol.88泣き寝入りしたくない!~滞納家賃編~
- 不動産業界 vol.87枝が越境している場合の相隣関係
- 不動産業界 vol.86隣地に越境しているブロック塀
- 不動産業界 vol.85どこまでが事故物件?
- 不動産業界 vol.84ごみ屋敷に対する明渡訴訟の可否
- 不動産業界 vol.83敷地内に所有者不明のバイクがあり困っています。
- 不動産業界 vol.82水漏れ事案の賠償範囲
- 不動産業界 vol.81迷惑賃借人をどうにかしたい!
- 不動産業界 vol.80入居者が死亡していた場合の原状回復や告知義務はどうすればよいですか?
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- 不動産業界 vol.77建設業法の遵守について
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- 不動産業界 vol.75念書で何とかならない?
- 不動産業界 vol.74敷金ってラクに清算できないの?
- 不動産業界 vol.73水道料金の定額制って、水道の使い放題ってこと??
- 不動産業界 vol.72法定更新された場合の更新料について
- 不動産業界 vol.71保険証にはマスキングを!
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- 不動産業界 vol.60民法改正と賃借人の保証人
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- 不動産業界 vol.58地震が起こった際の責任の所在
- 不動産業界 vol.57思い出の品が水浸しに・・・
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- 不動産業界 vol.49ベランダでの喫煙が不法行為になる場合
- 不動産業界 vol.48賃借人同士のトラブルが…
- 不動産業界 vol.47賃借人が逮捕された場合の契約解除
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- 不動産業界 vol.45豪雨被害に対する不動産の貸主の責任
- 不動産業界 vol.44飼わないって約束したのに!
- 不動産業界 vol.43公有地の時効取得ってできるの?
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- 不動産業界 vol.41目隠しの設置について
- 不動産業界 vol.40賃貸物件で病死をした場合の対応について
- 不動産業界 vol.39自力救済特約に基づき明渡しを強行することの適法性
- 不動産業界 vol.38抵当権の実行と賃貸借の保護
- 不動産業界 vol.37賃借人の破産
- 不動産業界 vol.36時効取得と登記の関係
- 不動産業界 vol.35庭の雑草や植栽の扱い
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- 不動産業界 vol.33賃料増額請求について
- 不動産業界 vol.32賃借人死亡と内縁の妻
- 不動産業界 vol.31民法改正の影響は?
- 不動産業界 vol.30無催告解除特約は意味があるの?
- 不動産業界 vol.29駐車場の立退きについて
- 不動産業界 vol.28社宅契約における注意点
- 不動産業界 vol.27賃貸借契約期間内に契約を終了させる旨の条項(途中解約条項)の有効性
- 不動産業界 vol.26一方的な賃料減額請求
- 不動産業界 vol.25水道料金や電気料金の消滅時効
- 不動産業界 vol.24大家さんが敷金を返してくれない!
- 不動産業界 vol.23敷引特約の有効性
- 不動産業界 vol.22法定更新の場合の更新料
- 不動産業界 vol.21要注意!定期建物賃貸借契約の落とし穴
- 不動産業界 vol.20害虫が発生した場合の賃貸人の責任
- 不動産業界 vol.19漏水事故発生!どこまで賠償したらいいの?
- 不動産業界 vol.18震災によって建物が倒壊した場合、賃貸借契約は終了するの?
- 不動産業界 vol.17地震で建物が倒壊した場合の大家さんの責任
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- 不動産業界 vol.15賃借人が急死したらどうすればいい?
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- タイ vol.18最新判例・ルーリング:(労務)不当解雇に関する判例
- タイ vol.17個人情報を海外に送付する場合の保護基準、商務省による主たる法律改正の準備、正月におけるプレゼント又は粗品を配布、進呈又は贈与した場合の税務負担
- タイ vol.162024年最低賃金引上げ、通関前引渡制度概要、不良債権に関する重要ルーリング及び判例
- タイ vol.151.最新法律アップデート 2.トピックス・ニュース 3.重要判例・ルーリング
- タイ vol.141.最新法律アップデート 2.最新法令要約 3.重要判例・ルーリング
- タイ vol.131.最新法律アップデート 2.トピックス・ニュース 3.最新法令要約 4.重要判例・ルーリング
- タイ vol.121.最新法律アップデート 2.最新法令要約 3.重要判例・ルーリング
- タイ vol.111.最新法律アップデート 2.最新法令要約 3.重要判例・ルーリング
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- タイ vol.091.2023年6月法律アップデート 2.トピックス/ニュース:商務省が「カーボンクレジット」を事業担保権にすることを提言 3.最新法令要約 4.重要判例・ルーリング
- タイ vol.081.今月の法律アップデート 2.投資委員会通達第ポー4/2565号に基づく恩典の対象外とする業種の改訂 3.2023年度における土地及び建物税の15%軽減 4.実際の支払額から追加で損金算入ができる費用について 5.労働者の契約期間内の退職禁止を定める雇用契約について
- タイ vol.071.今月の法律アップデート 2.税務情報に関する自動情報交換制度に関して緊急勅令を制定
- タイ vol.06労働者の在宅勤務(Work From Home)に関して定める労働者保護法の改正、土地―建物4種類に対する2023年度の固定資産税15%軽減、外国人観光客からの入国料の徴収(150~300バーツ)について、サイバーセキュリティー緊急勅令の適用、電子システム経由で源泉税を納付する事業者に対する源泉税率の軽減措置、モバイルバンキングを利用して5万バーツ以上の送金を行う場合の顔スキャンによる身元認証
- タイ vol.05電気自動車(EV車)用バッテリーに対する物品税軽減措置、税関が外国人旅行者の持ち物を検査しない関税局の新方針、改正された民商法典に基づく株主総会招集通知、土地局の外国人に代わる名義株主防止のための土地調査措置
- タイ vol.042023年度不動産及びコンドミニアムの譲渡及び抵当権設定登記に関する措置、電子税務及び電子源泉税システムに関する措置、労働裁判事例研究
- タイ vol.03データセンター事業者サービスの付加価値税免税措置、BOI奨励事業追加
- タイ vol.02外国人土地所有恩典の取り消し、BOI新規恩典、タイ民商法典会社規定関連の改正
- タイ vol.01最低賃金改定、社会保険料減額措置
- 卸売・小売業 vol.01景品表示法の課徴金制度の概要
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